优化供地结构、增加住宅供给，深圳将多宗商用地改居住用地

为符合市场需求合理利用土地，深圳将几宗商业地块的用地性质变更为了住宅地块。

10月18日，深圳市规划和自然资源局官网发布通告，将位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，由此前的商业性办公用地变更为居住用地。

深圳市将“商用地调整为居住地”的行为并不罕见。毕竟，“控制商业用地的供应”是深圳这两年在用地供给侧改革的重要趋势。

《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示，2021年度计划供应商服用地占计划供应总量的4.6%，比2020年供应量减少51%。到《深圳市2021年度建设用地供应计划》中，商务用地仅占计划供应总量的2.8%。

去年7月，深圳发布的《关于进一步加大居住用地供应的若干措施(征求意见稿)》，将确保至2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。计划提高居住用地比例，允许商业改为居住用途，30%为商品房，其余为公共住房。

对于深圳此次变更用地性质，第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，这是一个很好的现象，因为商用地的供应跟目前的需求有点不匹配了，这说明政府行政效率是市场化的、有效果的。从微观的层面讲，过去一年，如果土拍有商业用地性质的，开发商一般不敢拍，纯住宅的用地卖的才好。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也表示，目前深圳商办已严重过剩。深圳福田、前海等中心区商办空置率提高，若再不改变，按现有规划及开发，深圳还将增加约1亿平方米的商办体量，达到2.6 亿平方米的体量。基于商办空置，利用效率低，加上产业转型以后，新兴企业对办公空间需求减少，互联网+也导致导致需求下降。所以，现在深圳的新思路是控商办，增居住。

由于深圳过去商用地的大量供应，深圳写字楼市场长期处于“供大于求”的状态，空置率走高，净吸纳量却出现下降。

第一太平戴维斯统计的数据显示，截至2022年三季季末，深圳全市净吸纳量环比下降41.7%。在此背景下，叠加新项目入市影响，全市空置率环比上升0.5个百分点至23.4%。

到2022年第四季度，深圳预计将有六个新项目交付入市，为市场带来约54.8万平方米的新增供应。

深圳主要区域的甲级写字楼存量及未来供应量也相当之高。

戴德梁行统计的数据显示，截止2022年第三季度，罗湖、福田、南山、宝安的甲级写字楼存量分别达54.18万平方米、325.4万平方米、306.7万平方米、26.8万平方米，空置率分别为19.8%、18.5%、27%、29.5%。

南山区今后还将有大量的写字楼供应，而宝安区写字楼空置率水平最高。

深圳近两年“商改住”的地块也多位于宝安、龙华和光明等区域。

去年5月，深圳曾累计将13 宗商服用地或产业用地，变更为居住用地和教育等公配用地，区域范围包括沙田地区、沙湖 - 碧岭地区、石芽岭地区、宝龙工业城地区和坪西地区，不断加大住房供应。

受产业转移、聚集等因素的影响，上述区域商办市场都有存量高、净吸纳量低、空置率高的问题。

在今年深圳第二轮集中供地中，宝中A001-0212地块流拍。该地块位于11号线宝安地铁站旁，地段优秀，但可售住宅面积不到总建面的50%。

当时有深圳房企人士告诉界面新闻：“宝中地块没有企业拿就是商用地占比太高，现在带商办的地块开发商都不会太想拿，回笼资金比较慢。”

在深圳土地市场中，目前商用地对于开发商而言，并不是投资的好时机，南山、福田、罗湖以外的商用地就更是冷门。

李宇嘉认为，现在存量商办调整为居住性质，手续很麻烦，规划、自然资源、住建等部门在规划、用地属性、消防、安全等方面都需要进一步协调，导致一边是存量商办闲置，一边是新市民租赁住房供给短缺，房租高企。与其建成以后再转，不如在用地端就转过来。